Naku, masalimuot po ang kasagutan, pero susubukan ko pong bigyan kayo ng kalinawan:
1. Ang lupa po ay maaaring ariin kahit na walang titulo. Ang titulo po ay proteksiyon dahil sa ito’y ebidensiya ng pag-mamay-ari ng lupa.
2. Dahil dito, ang taong naninirahan sa isang piraso ng lupa na walang titulo at hindi rehistrado, kahit siya’y nag-mamay-ari nitong lupa, ay may peligrong kinakaharap dahil sa maaaring maunahan siya ng isang taong tuso na mapa-tituluhan ang lupa at tuluyang ma-angkin ang lupa kahit na hindi naman siya talaga nag-mamay-ari nito.
3. Kapag po ang isang pirasong lupa ay rehistrado sa ilalim ng systemang Torrens, kahit po ang ibang tao ay manirahan na matagal na panahon doon sa lupa, hindi mapapasakanya ang lupa sapagkat protektado ng systemang Torrens ang pagmamay-ari noong registered owner. So ang tanong po ay: iyon po bang lupa na 55 years nang tinitirahan ay rehistrado at may titulo?
4. Kung ang lupa ay hindi rehistrado (walang tituto) sa ilalim din ng batas, mayroong tinatawag na ownership by prescription. Ito po ay para doon sa mga tao (katulad na lamang ng mga indigenous communities o mga katutubo) na since time immemorial, ay nasa lupa na ngunit sila ay walang ebidensiya ng pagmamay-ari noong lupa. Hindi naman nila ito binili, ito ay pinasa-pasa lamang mula ama sa anak daang taong na ang nakaraan.
5. Ang prescription ay isang mode (o kaparaanan) para maka-acquire ng ownership (makamtan ang pagmamay-ari) ng isang lupa. Ngunit, napaka-hirap po nitong i-prove. Una, kailangan po ang taong matagal nang panahon na naninirahan sa lupa ay naninirahan sa lupang iyong IN THE CONCEPT OF OWNER. Ibig sabihin nito, simula’t sapul na nag-umpisang tumira doon ang tao sa lupang walang tituto, tinatanaw na niyang siya ay may-ari nito. Ibig sabihin ay, hindi siya kailan man umupa o nag-bayad ng upa sa kahit na sino pa man or di kaya’y nabili niya ito o ng kanyang nuno. Ang kanyang possession o pag-iistar sa lupa ay OPEN (hayagan), at CONTINUOUS (tuluy-tuloy at walang patlang) for ten (10) years. Ownership by Ordinary prescription ang tawag dito.
6. Maaari din pong ang prescription ay maging paraan ng pagmamay-ari ng lupang hindi rehistrado sa ilalim ng Torrens System sa pamamagitan ng ADVERSE POSSESSION. Ibig sabihin nito’y kahit na may alam ang taong naninirahan ng mahabang panahon doon sa lupa, na may ibang nagki-claim nang pag-mamay-ari sa lupa, pumasok siya doon, dahil sa naniniwala siyang siya ang may karapatang mag-ari nito, kung kaya’t OPEN at CONTINUOUS din ang kanyang possession at bukod dito, ito ay notorious (ibig sabihin ay tahasan kahit na alam niyang may ka-ribal na claim dito). Kailangang ang possession ng lupa ay 30 years. Ownership by Adverse Possession thru extraordinary prescription ang tawag dito.
7. Ngayon, kung halimbawa’y ang taong 55 years nang nakatira sa lupa ay alam na siya’y dating pinatira lamang (possession by toleration or consent of the owner) or dati siyang kapatas o nagbubuwis (tenant farmer) o dating nangungupahan lamang, hindi niya puedeng gamiting ang ordinary prescription or kaya’y adverse possession na dahilan na itaguyod niya ang kanyang pagmamay-ari dito.
8. Lalo na kung ang lupa ay covered na sa ilalim ng Torrens system at ang lupa ay rehistrado na (kahit na mother title pa ito). Kapag ang lupa ay rehistrado sa ilalim ng Torrens system, ang rehistro at titulo ay IMPRESCRIPTIBLE (hindi magmamaliw sukat na makukuha pa ito ng iba).
9. Kapag ang lupang tinitirhan ng inyong kamag-anak ay nasa ilalim na ng Torrens system, kahit na 100 daang taon pa siya tumira doon, kailan man hindi mapapa-sakanya ang lupa dahilan lamang sa tagal ng kanyang pag-tira doon.
10. Makukuha lamang niya ang pagmamay-ari kung ito’y bibilhin niya o ito’y ipamana o i-donate sa kanya.
Sana’y naliwanagan kayo sa paliwanag na ito. Mas makabubuting kayo’y humanap ng abogado diyan sa malapit sa inyo at nang kayo’y makapag-konsulta upang mapangalagaan ang inyong mga karapatan.
